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齐鲁案例

继承房地产你不得不知道的事儿

2016-01-04 09:35:06 浏览次数:0

2016年1月1日起施行的国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》规定了第三种继承析产的方式,相比之前通过法院或者公证方式继承析产,此次规定又规定了继承人直接申请的方式。现根据有关案例,具体分析。

被继承人刘玉宝与被继承人刘王氏系原配夫妻关系,婚后共育有三个子女,即刘永海、刘永才、刘永刚。2014年11月18日,坐落于济南市天桥区的房产一套通过产权调换方式登记在刘王氏名下。1985年4月18日,刘玉宝死亡。刘玉宝死亡后,被继承人刘王氏没有再婚,也没有领养子女,亦无其他婚生或者非婚生子女。2007年9月28日,刘王氏死亡。刘永海、刘永刚均认可刘永才单独继承上述房产。如何将房地产转移登记至刘永才名下?

一、办理继承权公证的有关规定和现实情况

继承人到不动产登记机构办理转移登记的时候的时候,通常被告知先去公证处办理公证。不动产登记机构依据的是司法部、建设部于1991年联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定:继承房产,应当持公证机关出具的继承权公证书和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。最高人民法院公报2014年第8期公告的南京一起行政诉讼案件认为:国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。

因此实践中很多律师和当事人认为办理继承权公证没有法律依据。虽然如此,实践中不动产登记机构还是要求办理继承权公证。根据《继承法》第十一条规定,第一顺序继承人包括配偶、父母、子女。被继承人死亡时一般年纪较大,其父母一般早就去世,继承人很难取得被继承人父母的死亡证明。还有一些继承人在外地、外国甚至身陷囹圄,公证起来较为复杂,且费用较高。

二、根据生效法律文书取得继承权

《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。建设部《房屋登记办法》第十二条规定,申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利……也就是说,继承人直接可以至被继承人主要遗产所在地法院提起诉讼,法院根据生活经验法则和当事人陈述,一般可以认定被继承人死亡的相关情况。若继承人在外地、外国甚至身陷囹圄,可以通过委托代理人的方式解决。

需要说明的是,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第七条规定,对生效法律文书进行了明确规定:人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。该司法解释明确规定了调解书等形成性法律文书在确定之时,无须强制执行就自动发生法律关系变动的效果。

上述案例中,因各方没有争议,法院根据生活经验法则和当事人的陈述,确认被继承人的父母先于继承人死亡,并很快出具了民事调解书,认定坐落于济南市天桥区的房产所有权归刘永才继承所有;刘永海、刘永刚放弃上述房产的继承权。刘永才持民事调解书单方面直接至不动产登记部门申请转移登记,不需要再去公证。因调解结案,法院减半收取案件受理费。以房产价值100万元计算,法院减半之后收取的案件受理费为6900元。

三、登记机关根据继承人申请直接办理转移登记手续,不需要办理继承权公证或者取得生效法律文书。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定,因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等……。登记机关依照继承人申请登记,应该不收取费用。但该规定不具有实际操作性。首先是死亡证明材料的出具机关是谁?如何确定全部法定继承人?代位继承或者转继承由谁来判断?如果形成在后的遗嘱、遗赠的被隐瞒怎么办?如何与地税机关衔接?这些都是问题,不动产登记机关很可能以材料不全为由拒绝登记。

四、困局的解决

上述规定相当于国土资源部自己揽活,可能是为了迎合民众呼声,但给自己带来了麻烦。其实2011年实施的《中华人民共和国人民调解法》早就确认了的司法确认制度,曾经有很多法院就房产继承问题进行司法确认。该程序属于特别程序,法院不收取案件受理费,当事人凭司法确认裁定书可以直接申请转移登记。2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百五十七条规定,当事人申请司法确认调解协议,有下列情形之一的,人民法院裁定不予受理:……(五)调解协议内容涉及物权、知识产权确权的。……故现在法院又取消了房产继承的司法确认。

为了解决继承析产中的证据难收集、费用高的问题,是否可以考虑与最高人民法院协调,完善房地产继承析产制度,即便不是免费确认,对没有争议、仅办理确权的继承案件,可否考虑按件收费,既体现法律权威,又解决老百姓的实际诉求。

                                  山东齐鲁律师事务所高强律师13793136329  转载请标明出处

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