一、租赁物维修条款约定不明的表现形式

1、维修责任主体不明：未明确哪些维修责任由出租人承担，哪些由承租人负责。

2、维修范围不明确：未详细列出属于正常维修范畴的项目和特殊情况下的维修项目。

3、通知与响应时间未规定：未明确承租人发现维修问题后通知出租人的时间，以及出租人接到通知后的响应和维修时间。

4、费用分担不清晰：未明确规定维修费用由谁承担，特别是对于一些可能需要双方分担费用的维修项目。

5、维修标准不明确：未规定维修应达到的质量标准及验收程序。6、紧急维修处理机制缺失：未约定紧急维修问题的处理方式和时间。7、人为损坏维修责任不明：未明确因承租人或其访客过错导致租赁物损坏时的维修责任和费用承担。

二、租赁物维修条款约定不明的案例分析

【张某与王某房屋租赁合同纠纷案】基本案情：小张将自己的一处房屋租给小王，双方约定租期2年，屋内配有热水器、空调、冰箱等物品。合同到期后，双方在办理交接时发生分歧，因屋内的空调发生故障，小王多次向小张反映并要其维修，小张并未维修，于是小王自行对空调进行了维修。现小王要求小张支付空调维修费用，小张拒绝支付，双方协商未果，故小王诉至法院。裁判结果：经审查，双方在房屋租赁合同中并未对房屋设备的维修义务进行约定，空调的损坏也不是小王的过错造成的。小张作为出租人应当承担空调的维修义务。在承办法官的主持下，最终双方达成了和解，小张向小王支付了空调维修费用。律师评析：一般而言，在租赁合同中，若当事人没有约定维修义务由哪一方承担，则出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，事后可要求出租人承担维修费用。如果承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物损坏的，不承担赔偿责任。本案中，房屋的空调是正常使用损坏的，并非小王使用不当或过错造成的，故小王不用承担责任，小张应履行空调的维修义务。当然，如果租赁合同约定有明确的维修条款，则应按照合同约定处理，比如小王与小张当初在签订合同时约定了房屋的维修义务由小王承担，则小张无需承担维修义务。

三、租赁物维修条款约定不明的风险防范建议

1、明确责任主体：在合同中明确规定哪些维修责任由出租人承担，哪些由承租人负责。例如，房屋的结构性问题、基础设施维修和重大设备故障通常由出租人负责；而日常小修、因使用不当或人为损坏造成的维修通常由承租人负责。

2、详细列举维修项目：在合同中详细列出属于正常维修范畴的项目和特殊情况下的维修项目。例如，明确规定出租人负责屋顶维修、墙体修缮、供水供电系统维修等，而承租人负责灯泡更换、水龙头维修等。

3、明确规定通知时间和响应时间：明确承租人在发现维修问题后应在一定时间内（如24小时内）通知出租人，可通过书面形式（如电子邮件、短信、微信等）进行通知；规定出租人在接到通知后应在约定的合理期限内（如24 /48小时内）进行维修，若逾期未维修，承租人可自行维修，费用由出租人承担。

4、明确费用承担方及费用支付方式：在合同中明确规定维修费用由谁承担，特别是对于一些可能需要双方分担费用的维修项目，应明确分担比例或条件；明确维修费用的支付方式和时间，如出租人在维修完成后多少天内支付费用，或承租人在自行维修后凭发票向出租人报销等。

5、明确规定维修质量标准及验收程序：在合同中规定维修应达到的质量标准，可参照国家或地方的相关标准，也可由双方自行约定。例如，维修后的房屋应符合安全、适用的要求，设备维修后应能正常运行等。同时，明确规定维修完成后的验收程序，如由双方共同验收，或由第三方专业机构进行验收等，以确保维修质量符合约定标准。

6、建立紧急维修机制，明确紧急维修费用承担：在合同中约定紧急维修问题的处理方式和时间，如在发生漏水、停电等紧急情况时，出租人应在接到通知后立即安排维修，或授权承租人先行采取必要的应急措施。明确规定紧急维修费用的承担方式，通常由出租人承担，但如果因承租人过错导致的紧急维修，则由承租人承担相应费用。

7、明确人为损坏责任：在合同中明确规定因承租人或其访客过错导致租赁物损坏时的维修责任和费用承担。例如，承租人应负责修复或赔偿因自身使用不当、故意损坏等造成的租赁物损失。